Вилла в Турции или в Болгарии? Инвестор объясняет свой выбор.

Профессор Maurice De Volder из Нидерландского открытого университета был одним из первых людей, купивших собственность в курортном комплексе «Seagarden Villas». Он написал о причинах, побудивших его вложить деньги в недвижимость в Болгарии, а не в Турции, и объяснил, почему он выбрал именно виллу в «Seagarden Villas». Вот перевод с его вебсайта: Vastgoed Bulgarije.

---

Как и для многих других, для меня и моей жены покупка "места под солнцем" была заветной мечтой. Но где? Наш бюджет был ограничен, и мы хотели распорядиться им с умом. Море и солнце были главным критерием, потому что такую недвижимость проще сдать в аренду и это именно то, что приносит нам самим большое удовольствие. Франция, Италия, Испания, Португалия и Греция сегодня достаточно дороги и увеличение стоимости недвижимости, напротив, не ожидается.

Турция и Болгария намного дешевле и обладают очень приличным потенциалом роста. Новые строительные проекты в Турции немного дешевле, чем в Болгарии, но по всем остальным пунктам Болгария одерживает блестящую победу.

• Болгария является членом Евросоюза. Это означает лучшую правовую защиту человека и имущества. Строительные стандарты должны соответствовать европейским нормам. Евро будет введен в оборот через несколько лет, но уже сейчас нет валютного риска, так как денежная единица Болгарии взаимосвязана с евро. Эмигранты остаются в системе социального обеспечения.

• В Болгарии проще арендовать заведение общественного питания, чем в Турции, которая практически эксклюзивно привлекает туристов в отели, заманивая их системой "все включено".

• До Турции практически невозможно добраться на машине, тогда как Болгария становится более доступна для автомобилистов благодаря новым дорогам, строящимся при содействии Евросоюза. Также во время путешествия можно посетить много интересных мест, не покидая при этом Евросоюз.

• Лично я чувствую себя более привычно в окружении болгарской культуры, которая не кажется холодной и враждебной к приезжим и эмигрантам. Ностальгия имеет непосредственное к этому отношение: старинные церкви, старые фермы, сморщенные беззубые бабушки, лошадиные повозки, замороженные временем пейзажи, запахи и занятия… Сразу вспоминается песня Тома Джонса “Green green grass of home“.

• Климат в Болгарии благоприятный: менее душный по сравнению с Турцией, где отметка термометра превышает 40°С. В южной части Болгарии дожди идут в среднем один раз в месяц, а я могу пережить один летний шторм.

• С точки зрения безопасности, по моему мнению, Турция менее надежна: здоровье, землетрясения и терроризм. Что же касается преступности в Болгарии, о которой так любит писать наша пресса, я никогда не замечал ничего подобного за время моих многочисленных визитов. Я считаю, что крупные европейские города (и Стамбул в том числе) куда более опасны, чем города Болгарии.

Итак, выбор страны был сделан, но мне еще предстояло найти проект, отвечающий моим требованиям: хорошее качество и выгодное вложение денег. Это оказалось делом нелегким - много месяцев ушло на поиски и на несколько выездов на местность. Я тут же исключил горнолыжные курорты, крупные города и деревни по причине отсутствия солнца, моря и/или трудностей при сдаче в аренду. На побережье же Вам придется забыть о дешевой недвижимости, которой Болгария так славится за границей. Такая недвижимость найдется лишь в сельской местности или в городских трущобах. Обвалившиеся сараи, продаваемые за бесценок, которым требуется колоссальная доза нежной заботы, чтобы сделать их пригодными для жилья. И даже если Вам это удастся, их расположение все же говорит не в пользу инвестирования денег.

Телевизионная передача "Дом, пойманный солнцем" рассказывает страшные истории о покупке домов за границей. Вы может потерять все надежды о доме для отдыха, если примете эту программу близко к сердцу. Но, тем не менее, из этой программы можно вынести несколько важных уроков. Три самые основные ловушки при покупке заграничной недвижимости (а также недвижимости в родной стране) таковы:

• Владелец в действительности не является полноправным владельцем, так как он вообще не обладает правами на собственность. Существуют совладельцы имущества, либо недвижимость взята в ипотеку, и т.д. Решение - перед подписанием каких-либо бумаг, нужно отдать их на проверку юристу или нотариусу.

• Покупка недостроенной недвижимости обычно означает предоплату достаточно крупной суммы. Иногда могут пройти годы с момента, оговоренного в контракте, прежде чем строительство будет закончено. Иногда же оно не заканчивается вовсе. Внесенный аванс потрачен, строительная фирма разоряется, а Вам остается лишь послать Вашим деньгам прощальный поцелуй. Решение: платите только после сдачи жилья.

• После завершения строительных работ могут обнаружиться скрытые дефекты, которые требуют дорогого ремонта. Согласно болгарскому законодательству, предоставляется десятилетняя гарантия; но что делать, если строительная фирма объявлена банкротом и сколько времени уйдет, чтобы добиться компенсации в суде? Решение: болезнь легче предотвратить, чем лечить, поэтому ищите надежную строительную компанию и изучите уже завершенные этой компанией проекты.

Вооружившись этими знаниями, Вы сможете избежать трех основных ловушек, упомянутых выше. Но по каким критериям я выбирал недвижимость? Я последовательно расскажу о них.

• Часть комплекса: Болгария находится далеко, поэтому Вы хотите, чтобы Вашу собственность охраняли и содержали в надлежащем виде в Ваше отсутствие. Администратор комплекса в Ваше отсутствие может позаботиться о жильцах. Обычный бассейн обойдется дешевле, чем частный. Наличие магазина и ресторана на территории комплекса - это удобно. Вода, электричество, кабельное телевидение, интернет, вывоз мусора, уход за газоном, мелкие ремонтные работы - обо всем этом позаботятся за Вас. Вас освободят от тяжкого бремя за очень разумную плату. Конечно, Вы должны доверять управляющей компании. По моему мнению, крупная компания менее надежна по сравнению с компанией-застройщиком, которая предоставляет еще и профессиональное управление зданием.

• Расстояние до пляжа: как и для собственного удобства, так и для удобства съемщиков важно, чтобы до пляжа можно было дойти не более, чем за 5 минут. Это также является важным фактором при перепродаже: каждые сто метров от пляжа снижают стоимость дома как минимум на 5%. Недвижимость в нескольких километрах от пляжа намного дешевле, но ее сложнее сдать в аренду и ее стоимость при перепродаже едва ли увеличится. Внимание: не море, а пляж является наиважнейшим фактором. Из дома, расположенного на отвесной скале, откроется живописный вид, но без пляжа такое местоположение - не самый лучший вариант. Будьте внимательны по отношению к недвижимости, расположенной менее чем в 200 метрах от пляжа: новый закон по охране окружающей среды запрещает строительство домов в пределах 200 метров от моря. Поэтому убедитесь, что разрешение на строительство было получено во всех инстанциях, в противном случае здание придется снести согласно строгому применению законов о нормативах для земли под строительство.

• Вид на море: Широко известно, что вид на море (желательно панорамный), является очень важным дополнительным преимуществом. Так называемый комплекс на первой береговой линии не гарантирует вид на море, потому что крупные комплексы на предлагают дома с видом на море, либо предоставляют лишь частичный вид на море. Съездите на место, чтобы лично убедиться, какой вид на море в реальности существует и какие изменения могут произойти за счет строительства новых проектов.

• Качество постройки: во время моих поездок в Болгарию я видел множество низкокачественных зданий: картонные стены, плохо закрывающиеся двери и окна, неровные поверхности, плохо положенный пол и стеновая плитка; в общем, пугающе низкое качество. С недвижимостью, построенной несколько лет назад, дела обстоят еще хуже: разрушения видны невооруженным глазом. Недовольные жильцы и возражения о стоимости становятся результатом, прямо противоположным желаемому - приросту капитала. Причины - плохо обученные строители, использующие некачественный инструмент и материалы, и работающие в спешке.

• Окружение зелени: за исключением "городских туристов", большинство покупателей предпочитают тихие спокойные места в окружении природы, где они смогут дышать чистым воздухом. Толпы людей, шум, загрязненный воздух и окна, выходящие на стены соседних домов, мало кому понравятся.

• Частная жизнь: если соседи или прохожие могут увидеть, что лежит в Вашей тарелке, пока Вы едите, или почитать Вашу газету, пока Вы сидите на террасе, у Вас нет личной жизни. В болгарских курортных комплексах достаточно сложно найти подходящий уровень приватности. Даже у отдельных домов редко бывает частный садик. Частная жизнь идет на компромисс, разделяя с соседями входную дверь, лестницу и холл. Если Вы не делите холл, он пригоден для личного использования.

• Площадь: Спальни и гостиная должны иметь хорошую площадь. Наружная площадь тоже должна быть большой, так как Вам захочется пообедать и отдохнуть на свежем воздухе. В большинстве комплексов балконы и террасы имеют крошечные размеры. Будьте осторожны с объявленной общей площадью: в Болгарии считается нормой включать в общую площадь стены, балконы и даже общее крыльцо и сад (это называется "идеальные места"). Сравните реальную площадь каждой комнаты с площадью балкона, террасы и сада.

• Досягаемость: Очень важно, чтобы до жилья, даже расположенного в уединенном месте, можно было добраться по хорошей дороге, и находилось оно не слишком далеко от международного аэропорта.

• Хлеб и зрелища: Очень приятно, когда магазины, рестораны, бары, парикмахерские, и т.д. находятся в пределах пешей прогулки. Так Вы сможете заняться шоппингом, поужинать или сходить в клуб, добравшись до места назначения пешком или на такси. Желательно, чтобы до остальных развлекательных заведений можно было добраться менее, чем за 30 минут на машине: теннис, парусный спорт, дайвинг, ныряние с маской, гольф, и т.д.

• Расположение: отнюдь не все пляжи одинаковы. Репутация того или иного места играет огромную роль в настоящей и будущей стоимости недвижимости. Сен-Тропе является более притягательным по сравнению с Салоу. Фешенебельные места остаются фешенебельными, потому что пространство для нового строительства ограничено. Лозенец как раз является таким фешенебельным курортом. На курорте же Солнечный Берег и вокруг него гигантские апартаменты возвышаются с нечеловеческой скоростью.

• Доход на инвестиции: Это, конечно, является решающим критерием, который включает в себя все остальные критерии. В особенности расположение, площадь и качество постройки определяют доходность капиталовложений.

• Расположенные рядом с пляжем, просторные дома с садом и мансардной крышей являются большой редкостью и постоянно увеличиваются в цене. Жесткие природоохранные требования вызывают рост цен на земельные участки рядом с морем. Исходя из этого, застройщики пытаются увеличить прибыль, строя огромные комплексы с маленькими квартирами. Проекты с малой плотностью застройки - просторные дома - едва ли можно найти за умеренную цену рядом с пляжем.

• На насыщенном рынке недвижимости около Солнечного Берега (от Поморья до Бялы) застройщики заманивают покупателей, предоставляя комиссию до 15% агентам по продаже недвижимости. Чем ниже качество апартаментов, тем выше процент; тем упорнее агенты (в довершение всего, это не является регулируемой профессией) стараются сначала продать самое плохое жилье ничего не подозревающим потенциальным клиентам. Наивных покупателей вводят в заблуждение еще и уловкой с гарантированным арендным доходом. В течение первых двух-четырех лет покупатель получает гарантированный арендный доход приблизительно в 5%. Покупатель считает, что его апартаменты имеют высокий рентный потенциал. В действительности это не так. Продавец сильно завысил цену и выплачивает часть денег покупателю на протяжении некоторого оговоренного количества лет, не получая при этом значительного дохода от сдачи. Впоследствии владелец будет пытаться безуспешно достичь заветных 5% от сдачи жилья в аренду.

• Хорошо построенные дома из высококачественных материалов являются редкостью и подтверждают качество на протяжении долгих лет. По прошествии 10 лет они будут выглядеть в лучшем виде и смогут быть проданы с хорошей выгодой. В последние годы был зафиксирован рекорд увеличения цен на недвижимость в 30%. Эксперты по недвижимости из Ассоциации Электронной Недвижимости прогнозируют увеличение цен на 15% в год за следующее десятилетие. По-моему, этот прогноз довольно реалистичен, если принимать во внимание экономический рост в Болгарии и взглянуть на соседние страны, такие как Россия. Я предвижу, что русские, которые очень близки болгарам по культуре8, все больше будут превосходить покупателей из других стран как в количестве, так и в ценовом объеме.

• Лозенец является модным курортом, где болгарские медиа звезды, политики и директора не только проводят выходные, но и покупают очень дорогие виллы в окрестностях Лозенеца. Эта исключительная атмосфера гарантирует выгодное вложение денег как для аренды, так и для продажи. Бургас (Солнечный Берег) и Золотые Пески славятся дешевым массовым туризмом. Обеспеченные туристы хотят избежать массовости; их тянет к югу, где намного спокойнее, милее, теплее и престижнее. Городок миллионеров, Лозенец, не зря называют болгарским Сен-Тропе. • В начале августа 2007 года, в самой середине сезона, я мог сам наблюдать полупустые отели Солнечного Берега и Золотых Песков. На юге же, напротив, в Приморско и Лозенеце, все отели были забронированы, и едва ли можно было найти место для ночлега и еды в домах у местных жителей. Это стало для меня неожиданной новостью, и я принял решение - я хочу приобрести недвижимость в Лозенеце. Итак, я определился с местом, но мне все еще предстояло найти определенное жилье, удовлетворяющее другому моему требованию. Как уже было сказано, Лозенец - фешенебельный курорт, поэтому мне не пришлось сравнивать множество комплексов, как в других местах: от Каварны на севере до Созополя на юге, включая Солнечный Берег и Золотые Пески.

Необходимое пространство и приватность, конечно, нельзя найти в центре Лозенеца, поэтому я взялся за поиски за пределами центра, но рядом с пляжем. Исходя из этих условий, я нашел ровно три комплекса: Оазис Резорт, Лалов Егрек и «Seagarden Villas». Оазис Резорт и Лалов Егрек предлагают небольшие открытые и закрытые площади и частичный вид на море, либо его полное отсутствие. В то время как цены у них намного выше, чем в «Seagarden Villas». Итак, я решил внимательно изучить «Seagarden Villas» и съездил туда несколько раз. Меня ждал теплый прием Джона Милларда и его команды. Они показали мне качество строений Мекоа , которое достигается за счет обучения рабочих в Германии. Какой контраст по сравнению с шаткими строениями, которые я видел в Солнечном Береге и в окрестностях! Мекоа предлагает немецкое качество профессионалов и материала. Приведу несколько примеров: межкомнатные двери от Hörmann, внешняя отделка от Thyssen Krupp и сантехника от Ideal Standard. Джон признался мне, как сложно найти хороших строителей и качественные строительные материалы в Болгарии. Но, поскольку компания Мекоа сама владеет несколькими домами для сдачи в аренду, они не хотят идти на уступки в отношении качества. Они не хотят позже столкнуться с проблемой дополнительных затрат. В Август 2007 года я пошел к нотариусу и подписал контракт с Мекоа на постройку недвижимости. Поскольку Джон и его коллеги стали для меня друзьями, я пообещал выступать в роли уполномоченного покупателя, когда у клиентов возникают вопросы. Юридически строительство дома в Болгарии - по факту такой же процесс, как и в любой другой европейской стране: нотариус является ответственным за правильность информации, содержащейся в нотариальном договоре.